新租赁准则下，经营租赁怎么做账？一个案例讲透使用权资产和租赁负债

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2. 租金也要上资产负债表了：新租赁准则承租方处理全流程（附完整分录）
3. 使用权资产、租赁负债怎么算？3 年期办公室租赁案例手把手算给你看

新租赁准则 · 经营租赁会计处理 · 使用权资产 · 租赁负债 · 未确认融资费用 · 租赁准则案例

• 主标题：租金，也要上资产负债表了
• 副标题：一个案例讲透使用权资产和租赁负债
• 角落标签：新租赁准则 · 承租方实操
• 署名：法南思财务咨询

新租赁准则全面落地之后，"交租金"不再只是利润表上一行费用的事——租来的办公室、门店、设备，都要折算成资产和负债，摆进资产负债表。这直接影响企业的资产负债率、利息保障倍数，进而影响银行授信和对外融资。

但很多财务朋友对"使用权资产""租赁负债"这对新科目，还停留在"听过、没算过"的阶段。这篇把承租方的处理规则讲清楚，再用一个完整的 3 年期办公室租赁案例，从初始计量到每一笔分录，手把手算一遍。

一、新租赁准则的修订背景与核心变化

2018 年 12 月，财政部修订发布《企业会计准则第 21 号——租赁》（以下简称"新租赁准则"），既是我国企业会计准则体系与国际财务报告准则持续全面趋同的重要成果，也回应了原准则下租赁交易会计处理的实务痛点。截至 2026 年，该准则已在所有执行企业会计准则的企业全面落地，其核心规则调整对存在大量租赁业务的零售、交通、服务业等行业影响深远。

原 2006 版租赁准则要求承租人和出租人在租赁开始日，以"与资产所有权有关的全部风险和报酬是否转移"为标准，将租赁划分为融资租赁和经营租赁两类。其中融资租赁需纳入承租人资产负债表核算，而经营租赁仅需要在报表附注中披露，承租人无需确认相关资产和负债。该规则在实践中逐渐暴露弊端：一方面，企业大量经营租赁形成的使用权、租金支付义务未体现在表内，导致财务报表无法完整反映企业真实资产负债规模；另一方面，两类租赁的明确划分标准给了企业构造交易、选择性归类的空间，经济实质相同的租赁交易可能出现截然不同的会计处理，大幅降低了报表可比性。

针对上述问题，新租赁准则的核心变化直接指向承租人会计处理逻辑：取消承租人融资租赁与经营租赁的分类要求，除短期租赁（租赁期不超过 12 个月且不含购买选择权）和低价值资产租赁（单项资产全新时价值通常低于 4 万元）可选择简化处理外，所有租赁均需在资产负债表中确认"使用权资产"和"租赁负债"，同时在利润表中分别确认使用权资产折旧费用和租赁负债对应的利息费用。这一调整本质上是还原了租赁交易的经济实质：承租人获得了一定期间内的资产使用权，同时承担了未来支付租金的现时义务，二者均符合资产、负债的定义，理应纳入表内核算。

二、承租人的具体处理规则（原经营租赁业务）

对于不符合简化处理条件的租赁，承租方的会计处理可以分为租赁期开始日、后续计量两个核心阶段。

（一）租赁期开始日的初始计量

首先需要确认租赁的核心要素：若合同约定出租人让渡了一定期间内对已识别资产的使用控制权以换取对价，即可判定为租赁或包含租赁。在此基础上，承租方需要计算两个核心科目的初始入账金额：

一是租赁负债。 应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量，折现率应当采用租赁内含利率，无法确定内含利率的则采用承租人增量借款利率。租赁付款额包括：固定付款额、取决于指数或比率的可变租赁付款额、购买选择权的行权价格（合理确定将行权的前提下）、行使终止租赁选择权需支付的款项（合理确定将行权的前提下），以及根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。

二是使用权资产。 成本包括：租赁负债的初始计量金额、租赁期开始日或之前支付的租赁付款额（扣除已享受的租赁激励）、承租人发生的初始直接费用，以及承租人为拆卸及移除租赁资产、复原场地或恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

（二）租赁后续计量

租赁期开始日后，承租人应当参照《企业会计准则第 4 号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧：折旧年限根据租赁期与租赁资产剩余使用寿命孰短确定；若合理确定将取得租赁资产所有权的，在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。同时，承租人应当按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益或相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额（如与销售额挂钩的租金），在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

若发生租赁变更、租赁期重估等情形，承租人还需要相应调整租赁负债和使用权资产的账面价值，差额计入当期损益。

三、实操案例：3 年期办公室租赁，从现值到分录

以常见的办公场所租赁为例，直观展示处理流程。

假设 2026 年 1 月 1 日，甲公司（一般企业，执行企业会计准则）与出租人签订一份 3 年期办公楼楼层租赁合同，约定：

1. 年租金 120 万元，每年年末支付；
2. 租赁期内，若甲公司年营业收入超过 1 亿元，当年需额外支付租金 10 万元（该可变租金与指数比率无关）；
3. 甲公司为签订合同发生中介佣金、法律服务费等初始直接费用共 3 万元；
4. 甲公司无法确定租赁内含利率，其增量借款年利率为 5%；
5. 甲公司对该类使用权资产采用直线法计提折旧，不考虑相关税费影响。

（1）初始计量（2026 年 1 月 1 日）

先算租赁负债的现值：3 年期每年年末支付 120 万元，按 5% 折现的普通年金现值：

使用权资产初始成本 ＝ 租赁负债现值 ＋ 初始直接费用 ＝ 326.784 ＋ 3 ＝ 329.784 万元

会计分录：

（2）后续计量（以 2026 年为例）

当年计提使用权资产折旧：329.784 万 ÷ 3 年 ＝ 109.928 万元

当年确认租赁负债利息费用：326.784 万 × 5% ＝ 16.3392 万元

年末支付当年租金：

若 2026 年甲公司营业收入超过 1 亿元，需额外支付 10 万元可变租金，直接计入当期损益：

2027 年、2028 年处理逻辑一致，仅利息费用的计算基数随租赁负债的摊销逐年递减；三年后租赁负债和使用权资产均摊销完毕，无余额。

案例小结：新准则下，原经营租赁的表外义务被纳入表内，承租人的资产负债规模相应上升；利润表中原来的"租金费用"被拆分为"折旧费用"和"利息费用"，对企业的资产负债率、利息保障倍数等财务指标都会产生直接影响——也更能反映企业真实的财务状况和经营成果。

四、两个实务提醒（财务最容易踩的地方）

提醒 1：执行《小企业会计准则》的企业，不适用这套规则。 新租赁准则的适用范围是执行《企业会计准则》的企业。执行《小企业会计准则》的企业，租赁仍按老办法处理——经营租赁租金按租赁期均匀计入费用，不确认使用权资产和租赁负债。同一家集团里如果两类主体都有，别用混了。

提醒 2：会计进了表，税务没跟着改，差异要管起来。 会计上租金以"折旧 ＋ 利息"的形式进损益，且利息前高后低；但企业所得税上，经营租赁租金仍按租赁期限均匀扣除。两边口径不同会产生暂时性差异，涉及递延所得税的确认，汇算清缴时需要做纳税调整。建议从第一个租赁开始，就建一本税会差异台账。

五、自查清单

• 现有合同是否都过一遍"租赁识别"（含服务合同里嵌入的租赁成分）
• 短期租赁、低价值资产租赁选择简化处理的，依据是否留档、口径是否前后一致
• 折现率取值是否有依据（内含利率 vs 增量借款利率），增量借款利率的测算过程是否留痕
• 可变租赁付款额是否区分了"与指数比率挂钩"（进租赁负债）和"与销售额等挂钩"（实际发生时进损益）
• 折旧年限确定（租赁期 vs 剩余使用寿命孰短）是否有判断记录
• 发生租赁变更、租赁期重估的，是否及时调整账面价值
• 税会差异台账是否建立，汇算清缴是否做了纳税调整
• 执行《小企业会计准则》的主体，是否误套了新准则

【机构介绍】

北京法南思信息咨询有限公司，注册会计师团队，20 年执业经验。主营财务咨询、税务咨询、IPO 咨询、财务报表分析、企业财税培训。

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